李迅雷:要保六,稳房价——能否稳住?

综上,尽管我们都希望中国经济能减少对房地产的依赖度,但事实上却越来越难。过去比较奏效的基建投资拉动经济手段,如今难见效果;过去民间投资增速在20%以上,如今降至4%左右。

其次,消费增速也不容乐观,因为消费与居民收入相关,居民收入增速与企业盈利增速相关,2019年剔除金融企业之后的非金融企业盈利增速大幅下降,必然会影响到今后居民收入的增长,进而影响到消费。

对于非金融企业部门而言,由于盈利增速的大幅下滑,偿债压力显然会大幅上升。卖楼恐怕是还债的现实选择。例如,昨天(注:12月21日)马云在上海浙江商会论坛上透露,过去一周内,找他卖楼的企业家很多。据统计,截至到2019年三季度末,A股3743家上市公司中,有1826家上市公司持有投资性房地产,占比超过48%,合计持有市值达1.3万亿元。

所以,保六的另一层逻辑就是稳就业,稳就业位居“六稳”之首。但从实现”稳”的抓手看,似乎有点单薄。从三驾马车看,首先,出口仍不容乐观,因为低端产业的外部转移已经发生了,如2018年,出口重镇东莞已经出现了人口净流出。即便中美贸易达成第一阶段协议,但在全球经济放缓的背景下,外需的减少是大趋势。

我曾提出通过增发国债、让中央政府加杠杆来替代地方政府举债,一方面可以降低政府部门利息成本,减轻地方政府负担,另一方面,地方政府压力减轻后,可以有效拉动民间投资。但从目前看,高层更希望在提质增效的前提下,实现经济转型。故供给侧结构性改革当然是主线,但见效需更长时间;因此,2020年要实现6%左右的增长,一定更取决于房地产的稳定增长了。

第三,投资增速主要取决于基建投资、制造业投资和房地产开发投资。其中1-11月份基建投资增速只有4%,第二产业投资增速只有2.4%,唯有房地产投资增速维持在10%以上。最近几年来,固定资产投资增速一直低于GDP增速,更低于消费增速,这说明中国的工业化基本完成,很难指望基建投资和制造业投资继续高增长。

对于居民部门而言,目前29万亿元的房贷余额占住宅总市值的比重并不高,但房贷余额中大部分为中等收入群体的负债,实际上80-90后的群体负债占比很高,如果房价持续下跌,那么他们的还贷履约率恐怕会成问题。

此外,我们还从福利彩票销量的变化(西南地区占比上升)及居民用电量增速变化(增速下降与电动自行车充电有关)等数据,来印证返乡农民工的主要去向及灵活就业增速的下降。总之,我国城镇化进程已经放缓,经济下行带来的就业压力,尤其是结构性失业问题日渐突出。

今年1-11月份,全国土地出让收入增长8.1%,作为地方财政的重要收入来源的卖地收入,如果明年不再增长,那么,财政收支缺口就会更大,要使得财政收入不滑坡,稳地价是关键。

不过,由于我国迄今没有一个权威性的二手房价格指数(类似于上证综指),我们只能靠草根调研来获得一些数据。总体调研下来,发现与去年同期相比,二手房价格下跌城市的数量要超过上涨的数量,最典型的就是中国最大和第二大城市上海、北京,这两个超大城市的二手房价格均出现了明显回落。

虽然今年商品房销量并没有出现回落,房地产开发投资增速依然维持在10%以上,但二手房市场成交价格的走弱,却是不争的事实。由于新房采取限价,因此,一手房价格走势或中签率没有任何意义,就相当于A股的一级市场中签率变化,不代表熊牛。然而,二手房价格的变化,相当于股市的二级市场,反映投资者的真实预期。

对于银行而言,房地产在银行资产中作为相对优质且便利变现的资产,占比也不少,估计占20%以上,如果房价下跌,则不良率将显著上升。

因此,“稳地价、稳房价、稳预期”的三稳方针,其合力的方向应该是向上,即防止房价和地价“大落”而非“大起”。试想一下,房地产经历了时间长达20余年全球罕见的大牛市,累积了巨大社会财富,如果出现大跌,则地方政府、企业部门、金融机构和居民部门的“资产”岂不是将大幅缩水,从而引发危机?

前段时间,学界争议要不要保六,最终发现,大部分人还是认可保六。实际上保六不仅是为了稳增长,实现GDP翻番目标,而且还是为了稳就业,因为这两年来,民企尤其是中小民企关门的为数不少——贸易摩擦、产业外迁、环保压力及拆违等,都或多或少地加大了就业压力。

我们曾估算城镇今年失业人口超过2300万,如果再加上农民工返乡现象,实际失业人口数量更高。上个月总理曾在南昌召开部分省份经济形势座谈会,提出“要保障好基本民生,尽力而为,量力而行。坚持就业优先,做好重点群体就业服务,帮助返乡农民工拓展就业创业渠道”,这也从一个侧面印证了我们的判断。

基于此,2020年需要更宽松的金融环境,更低的利率水平,甚至需要实行更加开放的对外政策以稳定的外部环境——实现保六的假设条件比过去更多、更具有技术挑战性。这对于资本市场而言,或是机会所在。

中泰证券首席经济学家 李迅雷

本文节选自“李迅雷金融与投资”发布的《2020年经济前瞻:能否稳住房地产》一文

从前三季度看,金融业增加值又占到GDP的8.15%,几乎居全球之首,在提出让经济脱虚向实的三年之后再度回升,或许更说明了实体经济的上行乏力。通过上述分析,你是否对于工作会议提出的“全面落实因城施策,稳地价、稳房价、稳预期的长效管理调控机制,促进房地产市场平稳健康发展”有了更深入的理解?

posted @ 2019-12-25 06:21 作者:admin  阅读:

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